Приобретение готового загородного дома - это покупка кота в мешке: качество оценить почти невозможно. Что же делать покупателю в этой ситуации? Как выбрать коттедж, который не потребует десятков, а то и сотен тысяч долларов на доведение его до ума?

Любая стройка хлопотна, и потому покупка готового коттеджа, как утверждают специалисты, выглядит вариантом, экономящим время и силы.
Подводные камни

«Купил, въехал и живешь без забот» - на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. Дом «под ключ», купленный за 500 тыс. долларов, не гарантируют легкой жизни. Уже в первую зиму отключается электричество, а вслед за ним и газовый котел. «Ночь ужаса» - при свечах, в темном поселке, при температуре «за бортом» минус 30 - запомнится на всю жизнь. Утром - покупка резервного электрогенератора, работающего на бензине. Вскоре меняем котел: он, как оказалось, был загажен еще строителями.

На сегодняшний день украинское коттеджное строительство представлено следующими видами материалов и соответствующих технологий: кирпич, керамический блок, газобетонный блок, дерево, пенобетон, деревянное каркасное строительство, опалубка из пенополистирола (термодом). А также все большую популярность набирают технологии деревянного домостроения "финский дом" и "канадский дом", или сэндвич-панельная конструкция.

По словам Дарьи Мининой, менеджера проектов архитектурно-проектного бюро Studio ARG, будущим покупателям коттеджа следует учесть тот факт, что кирпич и керамические блоки, наравне с газобетонными блоками (в основном облицованными кирпичом), являются не только самым популярным, но и самым дорогостоящим материалом коттеджного строительства. В среднем цена кирпичного коттеджа составит от $500/кв. м без отделки (безусловно, все зависит от отдельно взятого конкретного проекта). Цена коробки складывается из экскавации грунта, закладки фундамента, возведения коробки с перекрытиями, устройства кровли и расходов на материалы. Однако затраты того стоят: дом, возведенный из качественного кирпича, будет служить своим хозяевам верой и правдой не один десяток, а то и сотню лет.
Некоторые застройщики предлагают дешевые варианты жилья за счет экономии на составе и качестве строительных материалов и технологических процессов. Игорь Вакулович, представитель компании Grand Idea, считает, что в нынешних условиях более важно определить "свое" достойное место на коттеджном рынке, а не гнаться за дешевизной предлагаемых объектов. По замечанию г-на Вакуловича, Grand Idea заняла совершенно иную нишу, предлагая различные по размерам качественные дома с полноценной площадью.

Для принятия взвешенного решения по данному вопросу необходимо тщательно взвесить все "за" и "против", о чем уже давно горячо спорят сторонники "особняков" со сторонниками "скворечников". В этой статье я постараюсь подробно разобрать и осветить преимущества и недостатки каждой составляющей из жизни в частном доме. В нашей стране исторически сложилось так, что большинство живут в квартирах. Поэтому, формат статьи можно перефразировать так: Что поменяется в вашей жизни, если вы захотите переехать в свой дом. Приоритеты по каждому пункту расставляйте сами, а уж потом решайте, готовы ли вы к таким переменам.

Забегая вперед, честно признаюсь: многие вопросы легко решаются в пользу дома, если ваши финансовые возможности позволяют их быстро решить. Однако, кроме финансовых затрат, у вас обязательно будут возникать затраты временные (от слова ВРЕМЯ), затраты энергетические (ваши личные усилия), затраты "нервные" (ну страна у нас такая, что поделать), или затраты другого характера, природу которых сложно описать словами. В любом случае, почти все затраты легко и быстро приводятся к одному общему знаменателю – финансовому. Вам лишь остается для себя понять, за что вы будете платить, что будете делать сами, а с чем будете просто мириться, т.е. ничего не будете делать по этому поводу. Четвертый вариант – вам это просто нравится.

Привязка проекта дома - это его адаптация к конкретным условиям участка. При заказе индивидуального проекта привязка выполняется изначально. А если будущий застройщик покупает типовой проект, то привязку делать необходимо. В этом случае привязка делается как отдельный проект за отдельную плату и учитывает следующие факторы:

• решение генерального плана;
• рельеф территории;
• характеристики грунтов;
• водный режим территории, уровень грунтовых вод;
• внешние инженерные сети;
• зеленые насаждения и окружающую застройку;

Проект привязки решает такие вопросы:

• размещение зданий и сооружений на участке, вертикальную планировку территории, схемы подключения к инженерным сетям;
• конструктивные решения фундаментов, рассчитанные в соответствии с данными о геологии грунтов и конструкции здания;
• благоустройство участка - ландшафтный дизайн, малые формы;
• инженерное обеспечение (например, канализация дома, оборудование бассейна и др.)

Строители говорят, что начинать строительство дома надо с туалета и забора. Определенная доля правды в этом есть. Для них. А для будущего домовладельца все начинается с проекта. Его согласование и получение разрешения на строительство - неотъемлемая процедура, через которую проходит каждый застройщик, прежде чем рыть котлован и возводить стены.

Итак, вы купили участок за городом, чтобы построить дом. Редко какой будущий домовладелец не знает, какой он хочет дом. Большинство хоть в общих чертах, но представляет свой загородный коттедж, ведь мысленный (хотя порой и туманный) образ появляется как раз тогда, когда принимается решение стать домовладельцем.

Образ дома может быть прорисован архитектором с ваших слов или найден вами, скажем, в каталоге готовых проектов. Но найденный образ - всего лишь рисунок. Его называют эскизом.

На смену «пустым» коттеджным поселкам «первого поколения» вот-вот должны прийти загородные комплексы с развитой инфраструктурой.

Аналитики даже всерьез заговорили о новой «проблеме» — перенасыщении загородного жилья социально-бытовыми объектами. Но на редкость затейливая «начинка» перспективных коттеджных поселков «второй волны», обещанная на бумаге, в реальности может оказаться гораздо более аскетичной.

Реки нет. Мост будет!

«Есть под Киевом, на заливе Днепра, небольшой коттеджный городок, где застройщик намеревался построить яхт-клуб. Покупателям коттеджей клятвенно обещали, что они смогут швартовать свои яхты чуть ли не прямо возле домов. Но не подумали о том, что под пятью мостами, расположенными над речкой, пройдет максимум лодка с веслами, о яхте и речи не может быть, — говорит Ольга, маркетолог одной из украинских девелоперских компаний. — Когда очнулись, поняли, что демонтировать пять мостов будет слишком накладно. Так что обещанного причала для яхт у жителей городка не будет». 

Зато количество приманок растет. В последнее время покупатели, по словам застройщиков, стали требовательнее. Посему обещания построить в городках гораздо больше, чем нужно для повседневной жизни, игроки рынка загородного жилья раздают все активнее. Чего только не грозятся поместить в новых коттеджных поселениях: то зоопарк, вертолетную площадку и конноспортивную базу (поселок «Заповедный», Киевская область), то теннисные корты и прачечную (городок «Хорошово», Донецкая область), а кое-где — даже собственный горнолыжный подъемник (городок «Ялівець», Ивано-Франковская область).

Загвоздка в одном: коттеджные поселки «нового поколения» только начинают строиться. Причем стартует их реализация по старинке с коттеджей, а не с социальной инфраструктуры — ее в большинстве случаев оставляют на закуску. «Наш поселок еще строится, поэтому как таковой инфраструктуры на сегодняшний день в нем нет. Мы начали возводить капитальный детсад и остановили строительство, поскольку нет того количества детей, которое бы обеспечило его рентабельность», — пожаловалась Татьяна, менеджер по продажам недвижимости в крупном коттеджном поселке Днепропетровской области.

Так что первые поселенцы реализуемых сейчас коттеджных поселков будут ждать появления или ввода в эксплуатацию большинства объектов инфраструктуры еще несколько лет, пока не достроится остальное жилье. И гарантий того, что все объекты из заявленного перечня все-таки появятся в будущем, увы, не даст никто. Сами застройщики не уверены в том, что перечень обещанной вначале инфраструктуры не «похудеет» к моменту завершения строительства городка. Дескать, создавать отдельный спортивный центр или развлекательный комплекс в загородной глуши нерентабельно, поэтому таковые там могут и не появиться в принципе. И управы на подобные действия у потребителей практически нет. Есть некоторые шансы обязать застройщиков выполнить бумажные обещания относительно инфраструктуры еще на этапе подписания договора, однако они, по мнению юристов, невелики.

Число покупателей загородной недвижимости растет день ото дня, попутно множится и количество неправильно оформленных сделок и типичных ошибок. Сегодня мы расскажем о том, какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья.

«У продавца глаза были честные», «Он же нотариальную доверенность показывал», «Это был родственник моей лучшей подруги»… Каких только «весомых» доводов не услышишь от обманутых покупателей загородной недвижимости!

А ведь большинство неприятностей происходит из-за пренебрежения элементарными правилами, по причине незнания основ. Какие моменты нужно иметь в виду, чтобы не попасть впросак?

На какие грабли наступают дважды

 

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Покупатели забывают убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы.

Этап первый  -  Начало большого пути, или Осторожно с желаниями: они могут сбыться!

Потенциальный покупатель загородной недвижимости прежде всего должен ясно представлять свою цель. Другими словами, нужно решить, какой дом ему необходим и достаточен, на каком расстоянии от окружной дороги и в каком направлении от столицы.

Если запланирована покупка жилья для постоянного проживания, а дела бизнеса требуют ежедневного присутствия в Киеве, то стоит рассматривать загородную недвижимость, расположенную не далее 30 км от кольцевой дороги. Направление выбирают исходя из соображений удобства проезда к месту работы или к городской квартире.

Если же нужен дом для воскресного отдыха и сезонного проживания семьи, следует обратить внимание на более удаленные районы, в которых найдется множество живописных уголков, лесов, водоемов и даже специально организованные рыболовные зоны и охотничьи угодья.

Кроме того, необходимо решить, участок какой площади было бы желательно иметь. Конечно, теоретически 50 и более соток выглядят привлекательно, но каждая лишняя сотка — это дополнительные расходы. И не всегда можно купить земли столько, сколько хочется. Для жизни на природе в собственном доме большинство предпочитают иметь надел не более 25 соток.

Вокруг Киева расположились около пятидесяти коттеджных городков, находящихся на разной стадии завершения. Несмотря на большое количество поселков, сегмент коттеджной застройки только развивается.

Почти у всех существующих городков есть свои недостатки: в одних - на скромных участках земли стоят слишком большие дома, другие построены в такой близости от трассы, что единения с природой (являющейся основной составляющей загородной жизни) не получается.

Строительные компании признают, что коттеджные городки первой волны получились неудачными - ни у строителей, ни у покупателей не было необходимого опыта.

 

Застройщики зарабатывали деньги на новом для рынка сегменте и особенно не заботились о единстве архитектурного стиля и правильной концепции поселка. А для клиентов это была больше имиджевая покупка, чем необходимость. Критерием благосостояния считался огромный дом площадью до двух с половиной тысяч квадратных метров.

 

За последнее десятилетие спрос кардинально изменился. На первое место вышли вопросы комфорта, а также теплосбережения, то есть нынешних покупателей в первую очередь интересуют дома, построенные с применением современных ресурсосберегающих технологий. Для семьи из четырех человек оптимальным по площади и комфортным для проживания считается коттедж до двухсот квадратных метров с большой придомовой территорией.

Как можно официально оформить гараж, куда обращаться, какие документы понадобятся? Эти вопросы мы переадресовали в Генплан и Управление труда и социальных вопросов Донецкого горсовета.

- На придомовой территории имеют право установить гараж только инвалиды 1,2 групп по опорно-двигательному аппарату. Приоритет тем, кто получил авто через органы социальной защиты, - рассказала Татьяна Федоренко, главный специалист управления труда и социальных вопросов Донецкого горсовета.